Geactualiseerd op 25 augustus 2022.
Het aankopen van vastgoed of de (ver)huur van vastgoed is bij veel (familie)ondernemers een vast onderdeel van hun bedrijfsvoering. Een pand wordt na aankoop gebruikt in de onderneming. Maar het kan ook worden aangehouden als belegging, waarbij het verhuurd wordt aan een andere partij.
Het is goed om te realiseren wat de mogelijkheden zijn van afschrijving op vastgoed.
Fiscaal afschrijven op vastgoed
Wanneer vastgoed wordt gebruikt binnen het (familie)bedrijf en het dus niet tot de voorraad behoort, is er fiscaal sprake van een bedrijfsmiddel. Ook vastgoed wat bestemd is voor de verhuur wordt doorgaans gekwalificeerd als bedrijfsmiddel.
Bedrijfsmiddelen moeten worden geactiveerd en vervolgens kan hier jaarlijks op worden afgeschreven. De afschrijvingskosten worden zo over meerdere jaren verspreid. Hierdoor worden de kosten niet in één keer ten laste van de fiscale winst gebracht.
Fiscale beperking afschrijving op vastgoed
Wettelijk mag ten hoogste 20% per jaar op een bedrijfsmiddel worden afgeschreven. Dit betekent dat de fiscale levensduur minimaal vijf jaar is. Daarnaast geldt voor vastgoed een extra afschrijvingsbeperking, waardoor de afschrijving op vastgoed afwijkt van de afschrijving op andere bedrijfsmiddelen.
Dit komt door de volgende afschrijvingsregels:
- De hoogte van de afschrijving hangt af van de gebruiksduur van het pand. Meestal is de gebruiksduur 30 tot 50 jaar;
- Er moet rekening worden gehouden met de restwaarde van het pand. Dit is de waarde die het pand heeft aan het einde van de gebruiksduur;
- Er mag niet worden afgeschreven over grond;
- Er mag niet verder worden afgeschreven wanneer de bodemwaarde van het pand is bereikt.
Afschrijven over de aanschafwaarde
De afschrijving wordt berekend over de aanschafwaarde van het vastgoed. Dit is de koopsom inclusief de aankoopkosten. Als er recht bestaat op aftrek van de btw, worden de aankoopkosten exclusief btw opgenomen in de aanschafwaarde. Als er geen recht bestaat op aftrek van de btw, worden de aankoopkosten inclusief de btw opgenomen. Aankoopkosten zijn bijvoorbeeld notaris- en makelaarskosten en overdrachtsbelasting.
Afschrijven tot de bodemwaarde van vastgoed
Bij het fiscaal afschrijven op vastgoed staat het begrip ‘bodemwaarde’ centraal. Fiscaal is het slechts mogelijk om tot de bodemwaarde van het vastgoed af te schrijven. De bodemwaarde is gekoppeld aan de jaarlijks door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde van het vastgoed.
Voor de Vennootschapsbelasting geldt de WOZ-waarde als bodemwaarde. Dit betekent dat tot maximaal de WOZ-waarde van het vastgoed mag worden afgeschreven. Zodra deze grens is bereikt, is verdere afschrijving fiscaal niet meer toegestaan.
Voor ondernemers in de Inkomstenbelasting geldt, voor gebouwen die worden verhuurd, de WOZ-waarde als bodemwaarde. Als een gebouw niet wordt verhuurd maar in eigen gebruik is, dan mag tot maximaal 50% van de WOZ-waarde worden afgeschreven.
Heeft u een vraag over afschrijven op vastgoed?
Voor het vaststellen van de afschrijving op vastgoed of andere vragen over vastgoed, helpt Jaap van Lienden je graag verder. Neem voor meer informatie contact met hem op.
