Geactualiseerd op 25 augustus 2022.
In dit blog gaan wij in op vastgoedgerelateerde investeringen, de zogenaamde huurdersinvesteringen.
Afschrijven op huurdersinvesteringen
Vaak verricht een huurder in een gebouw de nodige investeringen. Bijvoorbeeld door het realiseren van een nieuwe kantoorconcept of de betimmering van een winkel in een gehuurd pand. Als deze investering ervoor zorgt dat het huurrecht een bijzondere waarde krijgt, wordt dit in fiscale zin gezien als bedrijfsmiddel en moet dit geactiveerd worden op de balans.
Op een geactiveerd huurrecht kan fiscaal worden afgeschreven zonder de beperking die geldt voor vastgoed. De huurder kan namelijk het huurrecht volgens de algemene regels afschrijven in een periode van in beginsel vijf jaar, zonder dat de bodemwaarde van het gebouw een rol speelt.
Dit biedt perspectief in situaties waarin de eigenaar (verhuurder) van het gebouw te maken heeft met een beperkte afschrijving op het vastgoed. Als de huurder bepaalde investeringen voor zijn rekening neemt, is fiscale afschrijving wél mogelijk voor de huurder.
Aandachtspunten bij huurdersinvesteringen
Om de huurdersinvestering te financieren is het gebruikelijk dat de huurder zijn investering in het vastgoed verdisconteerd wil zien. Dit kan door bijvoorbeeld het bedingen van een huurkorting op de huurprijs of een investeringsbijdrage.
Huurdersinvesteringen kunnen een positieve impact hebben op de waarde van het vastgoed en daarmee op het indirecte rendement van de verhuurder. Daarentegen kan een waardestijging leiden tot een hogere WOZ-waarde. Dit is nadelig voor de afschrijvingsmogelijkheden van de verhuurder, doordat de hogere bodemwaarde de afschrijving beperkt.
Afspraken maken over huurdersinvesteringen
Huurdersinvesteringen kunnen op verschillende manieren worden vormgegeven. De afspraken die de huurder en verhuurder overeen kunnen komen zijn:
- Herstel in de oorspronkelijke staat aan het einde van de huurperiode;
- Geen herstel in de oorspronkelijke staat, maar ook geen vergoeding voor de investering;
- Geen herstel in de oorspronkelijke staat, wel een vergoeding voor de investering.
Indien voldoende voorzienbaar is dat de huurder of de verhuurder bij het einde van de huurperiode kosten moet maken om het vastgoed te herstellen in de oorspronkelijke staat, kan hier een voorziening voor worden gevormd.
Fiscale voorziening huurdersinvestering voorwaarden
Voor het vormen van een fiscale voorziening moet aan drie voorwaarden zijn voldaan:
- Er moet sprake zijn van toekomstige uitgaven;
- De toekomstige uitgaven vinden hun oorsprong in een gebeurtenis (feiten en omstandigheden) dit jaar;
- Er is een redelijke mate van zekerheid dat de toekomstige kosten daadwerkelijk gemaakt worden.
Met name het derde punt kan in de praktijk discussie opleveren met de fiscus. Het is verstandig om goed in het dossier vast te laten leggen waarom een voorziening wordt gevormd.
Voordelen fiscale voorziening
Door het vormen van een voorziening kunnen toekomstige kosten naar voren worden gehaald, wat een liquiditeitsvoordeel kan opleveren. Door een bedrag aan de voorziening te doteren, wordt het resultaat in dat jaar verlaagd. Wanneer in de toekomst de daadwerkelijke kosten zich voordoen, wordt de voorziening afgeboekt. Zo worden de kosten niet in één keer als kostenpost in het resultaat verwerkt. Dit zorgt ervoor dat de toekomstige uitgaven over een langere periode worden verspreid.
Daarnaast kan het een voordeel opleveren als er sprake is van wijzigingen in de tarieven van de vennootschapsbelasting. Het vormen van een voorziening nu, betekent een aftrekpost tegen de huidige tarieven. Bij het vrijvallen van een voorziening wordt er winst genomen tegen de dan geldende tarieven. Het vormen van een voorziening tegen hogere tarieven nu en het vrijvallen van de voorziening tegen lagere toekomstige tarieven kan een extra voordeel opleveren.
Heeft u een vraag over huurdersinvesteringen?
Een juiste invulling geven aan huurdersinvesteringen binnen het familiebedrijf, in het bijzonder bij belangrijke momenten als aan- en verkoop of (ver)huur, vragen om nauwkeurige begeleiding. Jaap van Lienden helpt je graag verder. Neem voor meer informatie contact met hem op.
