Is de verkoop van een woning tegen de lagere WOZ-waarde een schenking?

Alleen in 2022 is het nog mogelijk om belastingvrij de jubelton (eenmalig een bedrag van  € 106.671) te schenken voor de eigen woning.

Verkoop tegen lagere WOZ-waarde is geen schenking
Als een woning wordt verkocht tegen de WOZ-waarde die lager is dan de marktwaarde, is er géén sprake van een schenking. Wordt de woning verkocht voor een waarde die lager is dan de WOZ-waarde, dan kan er wél sprake zijn van een schenking.

Een voorbeeld: je hebt een woning met een marktwaarde van € 500.000 en een WOZ-waarde van € 350.000. Je verkoopt de woning aan uw kind voor € 350.000. Je kind wordt hierdoor € 150.000 rijker.

Tot afgelopen zomer was niet duidelijk hoe met deze vermogensverschuiving van € 150.000 omgegaan moest worden. Het was onduidelijk of in dit geval sprake is van de schenking van een huis of dat er een geldbedrag geschonken wordt. Uit een besluit van de staatssecretaris van Financiën blijkt dat in deze situatie geen sprake is van een schenking.

Van een schenking is wél sprake als de woning verkocht wordt voor een bedrag lager dan de WOZ-waarde. Als de woning ter waarde van € 500.000 verkocht wordt voor € 300.000, is dat € 50.000 lager dan de WOZ-waarde. De schenking is hier € 50.000, namelijk het verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopwaarde. Indien de woning verkocht wordt voor € 400.000 is er geen sprake van een schenking.

Dus: zolang er bij verkoop tegen een lagere waarde de WOZ-waarde gehanteerd wordt, is er geen sprake van een schenking.

Uitstapje
Als de WOZ-waarde hoger is dan de marktwaarde, verandert het bovenstaande!

Stel dat de marktwaarde € 250.000 is, de WOZ-waarde € 300.000 en dat de woning wordt verkocht voor € 200.000 (€ 50.000 lager dan de marktwaarde). Voor het vaststellen van de schenking wordt gekeken naar het verschil met de WOZ-waarde, want er wordt een woning geschonken. Dus de schenking is in dit geval € 100.000 (€300.000-€200.000) en niet € 50.000 (€250.000-€200.000). In dit geval is het dan beter om te werken met een kwijtschelding.

Verkoop in combinatie met kwijtschelding
Je kunt ook de woning verkopen tegen de marktwaarde van € 500.000 en tegelijkertijd een deel van de koopsom kwijtschelden tot € 350.000. Als je dat doet, is er sprake van een schenking. Om vast te stellen hoe groot die schenking is, moet gekeken worden wat er precies geschonken wordt.

Wordt er een woning geschonken of een geldbedrag? Als er een woning geschonken wordt, wordt uitgegaan van de WOZ-waarde. Als er een geldbedrag geschonken wordt, wordt uitgegaan van de marktwaarde minus de tegenprestatie.

Verhuurde woning
Als je een woning verkoopt met een huurder die huurbescherming geniet, dan mag de WOZ-waarde verlaagd worden met de leegwaarderatio. Afhankelijk van de hoogte van de huur kan de WOZ-waarde met 15% tot 55% verlaagd worden. Deze lagere WOZ-waarde wordt gebruikt voor de berekening van de omvang van de schenking.

Overdrachtsbelasting
Voor de overdrachtsbelasting blijft de marktwaarde bepalend. Als je een woning verkoopt aan je kind en je kind gaat er zelf in wonen, dan zal het tarief van 2% of 0% (voor starters) gehanteerd worden. Als het een vakantiewoning is of een andere woning, dan zal 8% (jaar 2022) of 10,4% (jaar 2023) verschuldigd zijn.

Samenvattend
Als je een woning hebt met een groot verschil tussen de marktwaarde en de lagere WOZ-waarde, dan kan het interessant zijn deze over te dragen tegen de WOZ-waarde. Indien de marktwaarde hoger is dan de WOZ-waarde kan kwijtschelding interessant zijn. Je draagt zo vermogen over aan de volgende generatie met besparing van schenkbelasting.

De genoemde verkopen gaan buiten de schenkingsvrijstellingen om. Dus als je gebruik hebt gemaakt van de verhoogde schenkingsvrijstelling, bijvoorbeeld de jubelton, heeft dat hier geen invloed op.

Wil je aan je kind een woning schenken maar kom je er zelf niet uit hoe je dit het beste aan kunt pakken? Wij helpen je graag bij het volgen van de meest optimale route. Neem contact op met Rosianne Nobel.

Geschreven naar de stand van zaken op 21 oktober 2022