Stapeling van forfaits bij verhuurde woning in box 3

De heffing van inkomstenbelasting over de inkomsten uit sparen en beleggen vindt op forfaitaire wijze plaats in box 3. De inkomsten worden gesteld op een forfaitair rendement van 4% van de waarde in het economische verkeer van het positieve saldo van bezittingen en schulden. De Hoge Raad is van oordeel dat dit forfaitaire stelsel niet onredelijk is. Ook wanneer het rendement op bepaalde bezittingen structureel lager is dan 4%, is volgens de Hoge Raad nog geen sprake van een ongeoorloofde inbreuk op het recht van eigendom. In het geval van verhuurde woningen zal een gering resultaat in het algemeen zijn weerslag vinden in de waarde in het economische verkeer.

Sinds 2010 worden verhuurde woningen in box 3 voor de WOZ-waarde opgenomen. Het gaat dan om de waarde van een onroerende zaak op 1 januari van het voorafgaande jaar. Dat is een praktische regeling die geen inbreuk vormt op het recht van ongestoorde eigendom van een zaak.
De WOZ-waarde is gebaseerd op de volle en onbezwaarde eigendom van een onroerende zaak en houdt geen rekening met de verhuurde staat. Daarom wordt de waarde van een verhuurde onroerende zaak gesteld op een percentage van de WOZ-waarde. Dat percentage is de zogenaamde leegwaarderatio. Een tegenbewijsregeling ontbreekt.

Er is sprake van stapeling van forfaits. Er wordt een forfaitair rendement bepaald over een forfaitaire waarde, die in het geval van verhuurde staat nog eens forfaitair wordt gecorrigeerd. De vraag is of de uitkomst daarvan een resultaat is dat de wetgever voor ogen stond. Volgens de Hoge Raad is dat niet het geval wanneer de waardering van verhuurde woningen ten minste 10% hoger is dan de werkelijke waarde. De waarde van een verhuurde woning moet in een dergelijk geval worden vastgesteld met toepassing van de hoofdregels van box 3. Dat betekent dat de werkelijke waarde in het economische verkeer van de verhuurde woning op de WOZ-waardepeildatum moet worden vastgesteld.

De Hoge Raad heeft een andersluidende uitspraak van Hof Amsterdam vernietigd. Hof den Haag moet de eigenaar van de verhuurde woningen nu de mogelijkheid bieden om aannemelijk te maken dat de waarde in het economische verkeer van de verhuurde woningen op de waardepeildatum lager ligt dan de forfaitair vastgestelde waarde.