Onroerend goed en de fiscus

Waardering woningen box 3

Wanneer een deel van uw privévermogen bestaat uit verhuurde woningen, betaalt u belasting over de waarde van deze woningen. De werkelijke opbrengsten van deze verhuur zijn, een uitzondering daargelaten, vrijgesteld van heffing. Tot en met het jaar 2010 ging men voor de waardering van deze woningen uit van tussen de 10 en 15 keer de jaarlijkse huur. Vanaf 2010 diende u uit te gaan van de WOZ-waarde. Dit had een hogere waardering tot gevolg, waardoor er meer belasting verschuldigd is. U kunt overwegen om bezwaar aan te tekenen tegen de WOZ-waarde, maar daar hebben we al in een eerder artikel aandacht aan besteed.

Wel kent de wet 2 waarde drukkende factoren:

1.Wanneer de woning op erfpachtgrond staat mag er volgens de wet 17 maal het jaarlijkse erfpachtcanon op de WOZ-waarde in mindering worden gebracht.  
2.Bij permanent verhuur van de woning geldt de huur als waarde-drukkende factor. Dit noemen we de leegwaarde ratio. Hierbij levert de jaarlijkse huur, in verhouding met de WOZ waarde, een waarde druk op welke wettelijk is vastgelegd.

Daar moest u het mee doen. Tot zover niet veel nieuws. Recent heeft een belastingrechter echter beslist dat voor de waardering van een woning ook uitgegaan mag worden van de marktwaarde. In de casus werd de woning bijna € 100.000 lager gewaardeerd. En dat scheelt belasting en komt ten goede aan uw nettorendement.

Met deze uitspraak is het aan te raden om de gehanteerde waarde van uw woningen eens nader te bekijken en waar mogelijk een lagere waardering toe te passen. 

Onroerend goed / niet woning en de BTW

Wanneer u bij de aanschaf van uw onroerend goed de BTW in aftrek hebt gebracht en het pand binnen 10 jaar weer verkoopt, krijgt u te maken met een herzieningsperiode voor de BTW. De werking is als volgt: wanneer u in het 6e jaar na aanschaf de onroerende zaak verkoopt dient u 4/10 deel van de in aftrek gebrachte BTW bij aanschaf, terug te betalen.

U kunt dit voorkomen door het onroerende goed met BTW te verkopen. Dit kan echter alleen wanneer koper en verkoper hiervoor opteren (dit is dus niet automatisch het geval) en wanneer de koper het pand voor ten minste 90% met BTW belaste prestaties gaat gebruiken. Wanneer er niet aan deze 90% eis van gebruik wordt voldaan krijgt u te maken met de BTW herziening. Dit is ook het geval indien het pand zonder BTW verkocht wordt. 

Verkoopt u het onroerend goed met BTW en later blijkt dat het feitelijk gebruik van de koper niet aan de gestelde 90% eis voldoet dan wordt er een naheffingsaanslag opgelegd bij de koper. Tenminste, dat was tot en met 10 oktober 2013 het geval. Dit bleek echter in strijd met het Europese recht, waardoor sindsdien de naheffingsaanslag bij de verkoper wordt opgelegd. Hiermee wordt u, als verkoper, aansprakelijk gesteld voor de naheffing BTW terwijl deze afhankelijk is van het handelen van de koper. 

Dit kan voorkomen worden door in koop- verkoopovereenkomst een clausule op te nemen dat de BTW schade, in dat geval, door de koper wordt gedragen. Een simpele oplossing, maar het is van belang deze bepaling niet te vergeten.

Jonne Tijssen RB